Главная улица Петербурга обогнала московскую торговую артерию

Невский проспект, как главный торговый коридор Петербурга, обогнал Тверскую улицу Москвы по ряду показателей в сегменте street-retail. Аналитики группы компаний RRG сравнили два главных торговых коридора России: петербургский Невский проспект (от Московского вокзала до Адмиралтейства) и столичную «объединенную» Тверскую, включающую Тверскую и 1-ю Тверскую-Ямскую улицы.

Результаты оказались несколько неожиданными: главная улица Невский обладает по ряду показателей большим потенциалом для арендаторов street-retail, нежели ее московский аналог.

Начальные данные у Невского и Тверской во многом схожи: длина — около 2,9 километра, количество станций метро тоже примерно равное. Эффективная ширина тротуаров (крайне важная для street-retail характеристика) практически одинаковая — 3-6 метров.

Автомобильный трафик тоже отличается не в разы, находясь в диапазоне 50-80 тыс. в сутки. Правда, для формата street-retail часто важнее трафик не автомобильный, а пешеходный и вот тут уже начинаются серьезные различия. Согласно подсчетам RRG, Невский со своим показателем 40-55 тыс. чел в сутки опережает Тверскую (в промежутке от Охотного ряда до Пушкинской площади в лучших местах ежедневно проходит от 35 до 50 тыс. человек). Суммарный трафик через станции метро, выходящие на объединенную Тверскую, — 311,8 тыс. человек в сутки, а на Невском — 595 тыс. человек в сутки. Из чего уже следует, что Невский переигрывает Тверскую хотя бы по числу потенциальных посетителей объектов формата street-retail.

«Основная причина более высокого трафика на Невском — обилие туристических и культурных объектов, — поясняет председатель совета директоров группы компаний RRG Денис Колокольников. — Если в столице туристы рассматривают Тверскую больше как торговую и бизнес-улицу, нежели прогулочную, то через Невский проходят основные туристические маршруты, да и сами горожане активно посещают проспект. Таким образом, главный питерский торговый коридор соответствует западному формату топового street-retail. Кроме того, в Петербурге только одна такая «мощная» улица: конкурентов ей практически нет.

Крайне важным показателем является также «непрерывная плотность витрин» (длина участка улицы, где магазины следуют один за другим). «Люди, которые просто прогуливаются по улице (а street retail в центре города ориентирован именно на таких покупателей), увидев, что магазины «закончились», могут перейти на другую сторону или свернуть на соседнюю улицу. Поэтому для эффективного торгового коридора крайне важна непрерывность витрин», — поясняет Денис Колокольников. Главный петербургский торговый коридор в этом плане выглядит опять же предпочтительнее: здесь есть три участка «непрерывных витрин» 320, 320, 410 м. На объединенной Тверской таких участков четыре, но они несколько короче: 220, 230, 240, 250 м.

Сегодня объединенная Тверская представлена 245 объектами street retail, в то время как на Невском 288 помещений. При этом наблюдаются существенные различия в составе арендаторов помещений.

Невский проспект выполняет функцию не только главного торгового, но и главного туристического маршрута. Поэтому примерно треть помещений street-retail — это предприятия общепита. Одежда, обувь и аксессуары также широко представлены: в объеме, аналогичном основной части Тверской улицы. Более того, уже сложилось определенное функциональное зонирование Невского и прилегающих улиц. Например, Малая Садовая, по сути, представляет собой «фуд-корт» под открытым небом. «Сама улица как будто создана для размещения кафе и ресторанов, — комментирует Денис Колокольников. — Она расположена перпендикулярно к Невскому проспекту, в самой оживленной его части, но серьезного сквозного трафика там нет. Так что люди имеют возможность, не удаляясь от основного маршрута, посидеть в тихом месте».

Что касается Тверской, то это более деловая улица. «Первую скрипку» там тоже играют предприятия общепита, но их доля составляет лишь 23%. В то же время почти каждое шестое помещение занято банком (а в зоне 1-й Тверской-Ямской — каждое третье помещение), что опять же вполне обоснованно: здесь гораздо больше офисов, а неподалеку располагаются государственные учреждения.
Уровень вакантных площадей на обеих улицах низкий: на объединенной Тверской, по оценкам RRG, он составляет 5-6%, на Невском — 4-5%.

Еще более любопытным выглядит сравнение арендных ставок двух улиц. В докризисном 2007 году арендная плата на Тверской в топовых локациях держалась на уровне $6 тыс. за кв. м в год. В глубоко кризисном 2009-м серьезное падение наблюдалось и там, и там: Невский «упал» до $1,5-2,5 тыс. за квадратный метр в год, Тверская — до $3-4 тыс. Сегодня Невский в лучших местах достиг показателя $5-6 тыс. за квадратный метр в год, практически поднявшись на докризисный уровень, а Тверская, дотянула до отметки $8,5 тыс.

«Впрочем, при всех «спорах» Тверской и Невского несомненно одно: альтернатив этим двум улицам в стране нет и не будет, — подводит итог Денис Колокольников. — Исторически торговые, эти улицы в долгосрочной перспективе будут только дорожать, являясь настоящими «голубыми фишками» коммерческой недвижимости и «невосполнимым ресурсом» в «вечных» местах».

Похожие новости:

• Уходим с улицы. «Мэлон Фэшн Груп» не верит в стрит-ритейл.
• Увлекательный вендинг. 10 самых необычных торговых автоматов.
• Русский Пол. Открылась первая в России пекарня французской сети Paul.